16 Ago Cómo Desalojar a un Inquilino en Ecuador: Proceso Legal, Plazos y Costos [2025]
¿Cuándo Tiene Derecho a Desalojar a un Inquilino en Ecuador?
Desalojar a un inquilino en Ecuador es un proceso estrictamente regulado por la Ley de Inquilinato y el Código Orgánico General de Procesos (COGEP). El arrendador no puede simplemente cambiar la cerradura, cortar servicios básicos o intimidar al arrendatario: hacerlo constituye un delito tipificado en el COIP.
Las causales legales de desahucio en Ecuador están definidas en el Art. 30 y siguientes de la Ley de Inquilinato:
| Causal | Base Legal | Plazo Aviso |
|---|---|---|
| Falta de pago de arriendo | Art. 30 num. 1 LI | Inmediato tras mora |
| Vencimiento del contrato | Art. 30 num. 2 LI | 30 días de anticipación |
| Necesidad del inmueble (arrendador o familia) | Art. 30 num. 3 LI | 30 días de anticipación |
| Demolición o reparación que exige desocupar | Art. 30 num. 4 LI | 30 días + permiso municipal |
| Uso ilícito del inmueble | Art. 30 num. 5 LI | Inmediato |
| Subarriendo no autorizado | Art. 30 num. 6 LI | Inmediato |
El Proceso de Desahucio Paso a Paso en Ecuador
El procedimiento legal para desalojar a un inquilino en Ecuador sigue una ruta clara en el COGEP y la Ley de Inquilinato. Conocer cada etapa le permite al arrendador actuar con eficiencia y evitar nulidades procesales.
Paso 1: Aviso de Desahucio Notarial
Antes de ir a juicio, el arrendador debe dar aviso formal al arrendatario. Este aviso se realiza ante un Notario Público o mediante comunicación escrita con firma de recepción. El plazo mínimo es de 30 días calendario (salvo falta de pago o uso ilícito, que permiten acción inmediata).
El aviso debe especificar: identidad del arrendador, dirección del inmueble, causal invocada, fecha de desocupación requerida y firma notariada. Guarde el original y la copia con acuse de recibo como prueba procesal.
Paso 2: Período Voluntario de Desocupación (30 días)
Entregado el aviso, el arrendatario tiene 30 días para desocupar voluntariamente. Si lo hace, el proceso termina aquí. Si no desocupa, el arrendador queda habilitado para demandar judicialmente. En esta etapa es recomendable intentar un acuerdo de desalojo con fecha pactada para evitar el litigio.
Paso 3: Demanda de Desahucio ante el Juez de Inquilinato
Vencido el plazo sin desocupación, el arrendador presenta demanda ante el Juez de Inquilinato del cantón (o Juez de lo Civil en localidades sin juzgado especializado). La demanda debe incluir: copia del contrato de arrendamiento, comprobante del aviso notarial, identificación del arrendatario, y exposición de la causal.
Paso 4: Audiencia y Resolución Judicial
El juez cita al arrendatario y señala audiencia. En la audiencia el arrendatario puede: pagar la deuda y enervar el desahucio (en causales de mora), presentar excepciones procesales, o allanarse. Si el juez acepta el desahucio, emite auto motivado ordenando la desocupación en plazo definido (usualmente 15-30 días adicionales).
Paso 5: Lanzamiento Forzoso
Si el arrendatario incumple la orden judicial, el arrendador solicita el lanzamiento forzoso: el alguacil del juzgado ejecuta el desalojo con presencia policial. En esta etapa se inventarían los bienes del arrendatario que quedan en el inmueble y se entregan al inquilino o se depositan judicialmente.
Plazos Clave en el Proceso de Desahucio en Ecuador
| Etapa | Plazo | Observación |
|---|---|---|
| Aviso notarial previo | 30 días (o inmediato por mora/ilícito) | Obligatorio salvo excepciones legales |
| Período voluntario desocupación | 30 días desde el aviso | Puede pactarse extensión voluntaria |
| Citación al arrendatario | 5-10 días hábiles | Depende del juzgado |
| Audiencia única | Dentro de 20 días de citado | Procedimiento sumario COGEP |
| Plazo de desocupación post-sentencia | 15-30 días según juez | Fijado en resolución |
| Lanzamiento forzoso | Inmediato al incumplimiento | A petición del arrendador |
| Proceso total estimado | 2 a 5 meses | Sin apelaciones del inquilino |
Costos del Proceso de Desahucio en Ecuador
El desahucio judicial en Ecuador no es gratuito. Estos son los rubros aproximados que debe presupuestar el arrendador:
| Rubro | Costo Estimado |
|---|---|
| Aviso notarial | $50 – $120 |
| Honorarios de abogado | $600 – $1.200 |
| Tasas judiciales | $30 – $80 |
| Citación por boleta | $20 – $50 |
| Lanzamiento forzoso (si aplica) | $80 – $200 |
| Total estimado | $780 – $1.650 |
Si el arrendatario pierde el juicio, el juez puede condenarle en costas, lo que significa que debe reembolsar al arrendador los honorarios profesionales y gastos procesales. Solicite expresamente la condena en costas en su demanda.
Errores Frecuentes del Arrendador que Invalidan el Desahucio
Muchos procesos de desahucio fracasan o se prolongan innecesariamente por errores procesales del arrendador. Los más comunes son:
- Cambiar la cerradura o cortar servicios: Constituye delito (Art. 188 COIP — usurpación) y puede costarle una denuncia penal y multa.
- No dar aviso notarial previo: El juez puede declarar nula la demanda por no haberse cumplido el requisito previo.
- Aceptar pagos parciales después del aviso: Interrumpe el proceso y el inquilino puede alegar enerva el desahucio.
- No tener contrato escrito: Dificulta probar la relación arrendaticia y la causal de mora.
- Intimidar o amenazar al arrendatario: Puede generar contrademanda por acoso y nulidad del proceso.
Desahucio por Falta de Pago: Procedimiento Especial
La falta de pago es la causal más frecuente de desahucio en Ecuador. El arrendador debe acreditar al menos un mes de mora para iniciar el proceso. La demanda debe adjuntar: contrato de arrendamiento (o prueba de la relación arrendaticia), constancia de los cánones adeudados, y el aviso de desahucio si ya se envió.
Una vez presentada la demanda por mora, el arrendatario puede enervar el desahucio pagando todo lo adeudado (capital + intereses + costas) antes de la audiencia. Este derecho solo puede ejercerse una vez cada dos años según la jurisprudencia de la Corte Nacional.
¿Necesita Desalojar a un Inquilino en Ecuador?
Nuestros abogados especializados en derecho inquilinario inician el proceso de desahucio con el aviso notarial y lo acompañan hasta el lanzamiento forzoso si es necesario.
¿Puede el Arrendatario Oponerse al Desahucio?
Sí. El arrendatario puede presentar excepciones en la audiencia. Las más comunes son: pago oportuno que no fue recibido por el arrendador (consignación judicial), contrato vigente no vencido, falta de aviso previo, y violación de la garantía de habitabilidad. Si el juez acepta las excepciones, puede rechazar el desahucio o suspenderlo temporalmente.
También puede apelar la sentencia ante la Corte Provincial dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación. La apelación no suspende el cumplimiento de la sentencia salvo que el arrendatario consigne judicialmente las rentas adeudadas.
Desahucio de Local Comercial vs. Vivienda
| Aspecto | Vivienda | Local Comercial |
|---|---|---|
| Ley aplicable | Ley de Inquilinato + COGEP | Código Civil + COGEP |
| Juzgado competente | Juzgado de Inquilinato | Juzgado Civil |
| Plazo aviso previo | 30 días | Lo que diga el contrato |
| Protección especial | Alta (Ley Inquilinato protectora) | Menor (prevalece el contrato) |
| Tiempo estimado proceso | 2-5 meses | 3-8 meses |
Mediación como Alternativa al Desahucio Judicial
Antes de iniciar el proceso judicial, arrendador e inquilino pueden acudir a un Centro de Mediación (disponibles en la Función Judicial y Cámaras de Comercio). Si se llega a un acuerdo, el acta de mediación tiene fuerza de sentencia ejecutoriada y permite el lanzamiento inmediato si el inquilino incumple lo acordado. La mediación tarda entre 1 y 4 semanas y cuesta entre $80 y $300.
Preguntas Frecuentes sobre Desalojo de Inquilinos en Ecuador
¿Cuánto tiempo tarda desalojar a un inquilino en Ecuador?
El proceso completo de desahucio en Ecuador toma entre 2 y 5 meses en promedio: 30 días de aviso previo, más el tiempo judicial (audiencia en 20 días desde la citación, plazo de desocupación post-sentencia de 15-30 días adicionales). Si el inquilino apela o hay incidentes procesales, puede extenderse hasta 8-12 meses.
¿Puedo cambiar la cerradura para desalojar al inquilino?
No. Cambiar la cerradura, cortar servicios básicos o impedir el acceso al inmueble sin orden judicial es un acto ilegal tipificado como usurpación en el Art. 188 del COIP. El inquilino puede denunciarle penalmente y obtener una orden de restitución inmediata. Solo el alguacil judicial puede ejecutar un lanzamiento.
¿Qué pasa si el inquilino no tiene a dónde ir?
La situación personal del arrendatario no detiene el proceso judicial de desahucio. Sin embargo, el juez puede considerar otorgar un plazo humanitario adicional (no mayor a 30 días) en casos de extrema vulnerabilidad. El arrendador no tiene obligación legal de asumir los costos de reubicación del inquilino.
¿Puedo demandar al inquilino por los arriendos no pagados además del desahucio?
Sí. El desahucio recupera el inmueble, pero no el dinero adeudado. Para cobrar los arriendos vencidos, intereses y daños al inmueble debe presentar una demanda de cobro de dinero por separado (o acumularla en el mismo proceso si el juez lo admite). La prescripción de esta acción es de 5 años (Art. 2415 CC).
¿Qué es el lanzamiento forzoso y quién lo ejecuta?
El lanzamiento forzoso es la ejecución material del desalojo por orden judicial cuando el inquilino se niega a desocupar voluntariamente. Lo ejecuta el alguacil del juzgado, con apoyo de la Policía Nacional si hay resistencia. El arrendador debe solicitarlo expresamente al juez una vez vencido el plazo de la sentencia.
¿El inquilino puede enervar el desahucio pagando la deuda?
Sí, pero solo cuando la causal es falta de pago. El arrendatario puede detener el proceso pagando íntegramente capital adeudado, intereses y costas procesales antes de que el juez dicte sentencia. Este derecho de enervación solo puede ejercerse una vez cada dos años según criterio jurisprudencial de la Corte Nacional de Justicia.
¿Necesito abogado para un desahucio en Ecuador?
La ley ecuatoriana no exige abogado para el proceso de desahucio ante el Juez de Inquilinato, pero es altamente recomendable. Un abogado especializado asegura que el aviso notarial tenga los requisitos correctos, que la demanda no sea rechazada por defectos formales, y que se soliciten correctamente las costas procesales y condena en daños adicionales.
¿Qué pasa con los bienes del inquilino si no los retira?
Durante el lanzamiento forzoso, el alguacil inventaría los bienes del arrendatario que permanecen en el inmueble y los deposita en la bodega del juzgado o los entrega a un depositario designado. El arrendatario tiene un plazo para retirarlos. Si no lo hace, el juez puede ordenar su remate para cubrir la deuda.
¿Cuánto cuesta contratar un abogado para desahucio en Ecuador?
Los honorarios de abogado para un proceso de desahucio en Ecuador oscilan entre $600 y $1.200 dependiendo de la complejidad del caso, la ciudad y si hay apelaciones. Algunos abogados trabajan con tarifa fija para desahucios simples; otros cobran por hora. Solicite presupuesto por escrito antes de contratar.
¿Puedo desalojar al inquilino si el contrato ya venció?
Sí. El vencimiento del contrato es una causal expresa de desahucio (Art. 30 num. 2 LI). Debe dar aviso notarial con 30 días de anticipación a la fecha de desocupación requerida. Si el contrato venció y el inquilino permanece, se convierte en arrendatario de mes a mes con iguales derechos y obligaciones hasta que se formalice el desahucio.
¿Qué hago si el inquilino abandona el inmueble sin avisar y deja bienes?
Si el inquilino abandona de hecho el inmueble, no debe simplemente apropiarse de los bienes dejados. Lo correcto es solicitar al juez una diligencia de entrega del bien inmueble con inventario de bienes, que queda en depósito judicial. Esto le protege de cualquier reclamo posterior del inquilino sobre sus pertenencias.
¿Su Inquilino No Paga y No Quiere Salir?
Inicie el proceso de desahucio hoy mismo con asesoría especializada. Evaluamos su caso gratuitamente y le indicamos los pasos exactos según su situación.
Sorry, the comment form is closed at this time.